時(shí)隔十年，中央城市工作會(huì)議再次召開，為我國(guó)城市發(fā)展進(jìn)入關(guān)鍵轉(zhuǎn)型期作出重要戰(zhàn)略部署。會(huì)議首次將“推進(jìn)城市更新”明確為新時(shí)期城市工作的重要抓手，賦予其前所未有的戰(zhàn)略意義。
據(jù)業(yè)內(nèi)測(cè)算，“十五五”期間城市更新市場(chǎng)總?cè)萘繉⑦_(dá)到20萬億元，涵蓋以下多個(gè)領(lǐng)域：老舊小區(qū)改造需投資8萬億元以上，僅電梯加裝一項(xiàng)就蘊(yùn)含超5000億元市場(chǎng)；城中村及危舊房改造總投資約2.5萬億元；地下管網(wǎng)升級(jí)投資約4萬億元，智慧管網(wǎng)改造占比將提升至30%； 歷史文脈保護(hù)投資約2萬億元。
新時(shí)代城市更新已從狹義的物質(zhì)空間改造，轉(zhuǎn)向通過系統(tǒng)性規(guī)劃與片區(qū)策劃，整合產(chǎn)業(yè)升級(jí)、文化傳承、服務(wù)提升等多重目標(biāo)。
01 資金支持機(jī)制演變
城市更新的資金支持體系在2021-2025年間發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化。2021年以棚改專項(xiàng)債為主，占比超60%，REITs試點(diǎn)僅限倉(cāng)儲(chǔ)物流/產(chǎn)業(yè)園。而到2025年，基礎(chǔ)設(shè)施REITs已擴(kuò)容至老舊小區(qū)改造，但需注意項(xiàng)目收益率≥4%的硬性門檻。華夏北京保障房REIT的發(fā)行案例為行業(yè)提供了重要參考。
02 城市更新的經(jīng)濟(jì)效能擴(kuò)大
城市更新已成為拉動(dòng)投資的重要引擎。21個(gè)試點(diǎn)城市總投資規(guī)模從原規(guī)劃的7.5萬億元修正至8.2萬億元，其中智慧管網(wǎng)和電梯改造占老舊小區(qū)投資的41%。在城市更新推動(dòng)下，2024年全國(guó)完成城市更新投資2.9萬億元，占當(dāng)年固定資產(chǎn)投資總額的4.8%。
青島實(shí)施的2157個(gè)更新項(xiàng)目中，虛擬現(xiàn)實(shí)產(chǎn)業(yè)園、人工智能產(chǎn)業(yè)園等產(chǎn)業(yè)類項(xiàng)目占比顯著提升，推動(dòng)城市空間從居住功能向產(chǎn)城融合轉(zhuǎn)型。這種"空間再造+產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入"模式正在多地復(fù)制，為城市經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型提供了新路徑。
03 優(yōu)先推進(jìn)地下管網(wǎng)等重點(diǎn)工程實(shí)施
按照“統(tǒng)籌規(guī)劃，突出重點(diǎn)”“先急后緩，分步實(shí)施”“政府引導(dǎo)，市場(chǎng)運(yùn)作”的原則，優(yōu)先實(shí)施涉及公共安全和民生保障的城市地下管網(wǎng)安全提升、老舊居住區(qū)宜居改造、城中村綜合改造、市政設(shè)施安全改造等基礎(chǔ)類工程，因地制宜穩(wěn)步推進(jìn)老舊街區(qū)（廠區(qū)）轉(zhuǎn)型提質(zhì)、城市公共空間功能完善等提升類工程。指導(dǎo)城市政府科學(xué)合理謀劃城市更新具體項(xiàng)目。
“十四五”以來，已累計(jì)安排超過4700億元，支持城市燃?xì)�、排水等地下管網(wǎng)改造和城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造、城中村改造等配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。
另外，2025年城市更新專項(xiàng)中央預(yù)算內(nèi)投資（7350億元）和“兩重”建設(shè)超長(zhǎng)期特別國(guó)債資金（8000億元）安排都對(duì)城市地下管網(wǎng)及設(shè)施建設(shè)改造項(xiàng)目給予支持（具體資金安排可閱讀本號(hào)之前發(fā)布的文章《15350億元資金下達(dá)完畢，各地地下管網(wǎng)項(xiàng)目分得多少？》）。
04 風(fēng)險(xiǎn)量化
1.政策風(fēng)險(xiǎn)分析
2023年因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致工期延誤的項(xiàng)目占比達(dá)12.7%，對(duì)中小企業(yè)現(xiàn)金流安全閾值影響為營(yíng)收占比＞35%。
部分區(qū)域性房企因資金鏈緊張已影響到城市更新項(xiàng)目的推進(jìn)速度，這一現(xiàn)象值得投資者高度關(guān)注。
2. 現(xiàn)金流影響閾值
根據(jù)北大建筑經(jīng)濟(jì)研究所樣本分析，單個(gè)城市更新項(xiàng)目因規(guī)劃調(diào)整導(dǎo)致工期延誤≥6個(gè)月時(shí)，平均造成企業(yè)現(xiàn)金流減少61.96億元。這一閾值相當(dāng)于部分中小型上市公司全年?duì)I收的10 -20倍，凸顯了項(xiàng)目進(jìn)度管理的重要性。
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